єОселя — державна програма пільгової іпотеки: банк видає кредит на житло, а держава компенсує частину відсотків, тож позичальник платить 3% або 7% річних замість ринкових 15–20%. Перший внесок — від 20% вартості житла, для молоді до 25 років включно — від 10%. Строк кредиту — до 20 років. Заявку подають лише в застосунку «Дія». Нижче — умови станом на кінець жовтня 2026 року.
Ставки: кому 3%, а кому 7%
Ставка залежить від категорії позичальника. Пільгова ставка діє перші 10 років кредиту. З 11-го року вона зростає на 3 відсоткові пункти: 3% стає 6%, а 7% стає 10%.
| Ставка | Хто може отримати |
|---|---|
| 3% | військовослужбовці за контрактом; мобілізовані (з 10 січня 2026 року — на тих самих умовах, що й контрактники); медики державних і комунальних закладів; педагоги; науковці; поліцейські; рятувальники ДСНС; окремі категорії ветеранів і членів сімей загиблих захисників |
| 7% | внутрішньо переміщені особи; громадяни, які не мають власного житла або мають житло, меншої площі за норму програми |
Якщо ви підходите під кілька категорій, обирайте ту, що дає нижчу ставку: різниця між 3% і 7% на кредиті 1,5 млн грн — це кілька тисяч гривень щомісяця.
Перший внесок і строк
- Перший внесок: від 20% вартості житла.
- Для молоді до 25 років включно: від 10%. Ця умова діє у банках, які її запровадили, тому перед подачею заявки уточніть у своєму банку.
- Строк кредиту: до 20 років, але не довше, ніж до виходу позичальника на пенсію за віком у більшості банків.
- Для ВПО: у жовтні 2026 року уряд оголосив компенсацію 70% першого внеску для переселенців і військових, які купують житло (постанова КМУ № 998). Подробиці і перелік отримувачів варто перевірити в Дії перед подачею заявки.
Якщо житло дорожче, ніж дозволяє ліміт програми, різницю покривають збільшеним першим внеском. Банк кредитує лише в межах ліміту.
Яке житло можна купити
Програма працює для квартир і приватних будинків — у новобудовах і на вторинному ринку. Обмежень три.
1. Площа. Держава компенсує відсотки лише за нормативну площу. Норма залежить від кількості членів сім’ї: базова площа на одну людину плюс 21 м² на кожного наступного члена родини. Можна купити більшу квартиру, але надлишок оплачується власним коштом. З 2026 року діє і верхня межа загальної площі: житло, яке значно перевищує норму, програма не кредитує.
2. Ціна квадратного метра. Ліміти перераховують для кожного регіону. З 1 жовтня 2026 року діють нові ліміти: їх визначають як подвоєну опосередковану вартість спорудження житла в регіоні. Фактична ціна може перевищувати розрахункову не більше ніж на 10%. Найвищий ліміт — у Києві, найнижчий — у Кіровоградській області.
3. Вік будинку. На вторинному ринку будинок має бути відносно новим. Для більшості позичальників діє обмеження в кілька років від введення в експлуатацію; для окремих категорій і регіонів воно м’якше. Точне обмеження для свого випадку дивіться в Дії на етапі вибору житла.
Хто може подати заявку: основні вимоги
- Громадянство України і РНОКПП (ідентифікаційний код).
- Офіційний дохід, який банк може перевірити, зазвичай щонайменше за останні 6 місяців.
- Щомісячний платіж за кредитом не повинен забирати більше половини доходу сім’ї. Точний коефіцієнт рахує банк.
- Відсутність простроченої заборгованості в кредитній історії.
- У позичальника і членів сім’ї немає житла, площа якого перевищує норму програми. Житло на тимчасово окупованих територіях або зруйноване внаслідок війни не враховується.
- Позичальник не є громадянином держави-агресора.
Як подати заявку в Дії: покроково
- Відкрийте застосунок «Дія» → «Послуги» → «єОселя».
- Оберіть категорію (3% або 7%) і заповніть анкету: склад сім’ї, дохід, наявне житло.
- Дія перевіряє дані в реєстрах. Якщо все гаразд, ви отримуєте попереднє погодження.
- Оберіть банк-учасник програми і погодьте заявку там. Банк перевіряє дохід і кредитну історію.
- Знайдіть житло, яке відповідає лімітам площі, ціни та віку будинку. Банк замовить оцінку.
- Підпишіть кредитний договір у банку, внесіть перший внесок і оформіть купівлю у нотаріуса.
Від подачі заявки до ключів зазвичай минає від одного до трьох місяців, залежно від банку і того, наскільки швидко знайдеться житло.
Скільки коштує іпотека: приклад розрахунку
Квартира за 2 000 000 грн, перший внесок 20% (400 000 грн), кредит 1 600 000 грн на 20 років. Розрахунок ануїтетний, без страховок і комісій банку.
| Ставка | Платіж у перші 10 років | Платіж з 11-го року (+3 п. п.) |
|---|---|---|
| 3% → 6% | близько 8 900 грн/міс | близько 10 200 грн/міс |
| 7% → 10% | близько 12 400 грн/міс | близько 14 100 грн/міс |
Додайте до цього обов’язкове страхування житла (щорічно) і разові витрати на оцінку та нотаріуса. Ці суми різняться в банках, тож порівняйте 2–3 пропозиції.
Що зміни 2026 року означають на практиці
- Мобілізовані тепер нарівні з контрактниками. Якщо вас призвали, не потрібно чекати контракту, щоб отримати ставку 3%.
- Нові ліміти ціни з 1 жовтня. Ліміти зросли разом із вартістю будівництва. Квартира, яка влітку не проходила за ціною, тепер може підійти. Варто перерахувати.
- Молодь до 25 років. Перший внесок 10% замість 20% вдвічі зменшує суму, яку треба накопичити: для квартири за 1,5 млн грн це 150 000 грн замість 300 000 грн.
- Підтримка ВПО. Компенсація частини першого внеску для переселенців знімає головну перешкоду: у більшості переселенців немає заощаджень на внесок.
Типові причини відмови
- Неофіційний або нестабільний дохід. Банк бачить лише те, що проходить через податкову. Якщо дохід частково «в конверті», кредит буде меншим або його не дадуть.
- Прострочення в минулому. Навіть старі борги за кредитками псують кредитну історію. Перевірте її заздалегідь.
- Житло не відповідає лімітам. Найчастіше на вторинному ринку — через вік будинку.
- Є інше житло у власності. Включно з часткою в квартирі батьків, якщо вона перевищує норму.
Якщо ви переселенець, корисно паралельно оформити всі виплати, на які маєте право: як це зробити, описано в статті про виплати ВПО у 2026 році. А після переїзду в нове житло знадобиться розібратися з комуналкою: субсидія на опалення і поточний тариф на газ.
Часті питання
Чи можна взяти єОселю, якщо вже є іпотека? Ні, якщо у вас є житло понад норму. Якщо чинна іпотека на житло меншої площі, ніж передбачено нормою, банк розглядає заявку окремо.
Чи можна погасити кредит достроково? Так. Програма не забороняє дострокове погашення, а банки-учасники не беруть за нього штраф.
Чи можна купити будинок у селі? Так, якщо будинок відповідає вимогам до віку, площі та ціни, а банк погоджує оцінку.
Чи потрібен поручитель? Ні, заставою є саме житло, яке купуєте.
Де перевірити актуальні умови? У застосунку «Дія», на сайті Укрфінжитла (оператора програми) і на сайті вашого банку. Умови змінюються кілька разів на рік, тому перед подачею заявки звірте їх саме там.
